האם העליות במחירי הנדל"ן בתל אביב ייגרמו לישראלים לחזור ולהשקיע בברלין?

השקעה בנדל"ן הפכה בשנים האחרונות לבחירה המועדפת על משקיעים בעולם כולו. המנוסים שבהם משקיעים מאמץ בניסיון למצוא אזורים בהם פוטנציאל ההשבחה גבוה במיוחד ומסמנים אזורים הנמצאים בסמיכות למרכזים עירוניים העוברים התפתחות מואצת. אחד האזורים שבשנים האחרונות נמצא בצמיחה הוא גרמניה בכלל, וברלין בפרט. נכון, בירת גרמניה כבר נמצאת מחוץ למעגל ההשקעות, אחרי שורת רפורמות שנועדו להוריד את מחירי הדיור בעיר, עדיין נראית התעניינות לא קטנה של משקיעים ישראלים שמעוניינים להיכנס שוק הנדל"ן הגרמני.

ניתוח מקצועי של מגמות מחירי הנדל"ן בברלין ממשיך להצביע על העיר כיעד מועדף להשקעה בשנים הקרובות. אם נחזור אחורה, נגלה שב-2017 ניצבה ברלין בראש הטבלה העולמית של התייקרות הנדל"ן, עם עליית מחירים לא פחות מ-20.5% בשנה זו בלבד. יתר על כן, גרמניה בעלת אחת מהכלכלות הגדולות והחזקות בעולם. משק משוכלל שכמעט ואיננו מושפע ממשברים גדולים. גם בתקופת משבר הקורונה, הכלכלה הגרמנית השכילה לשמור את מרבית המשרדים והמפעלים פתוחים.

עם זאת, האמנם כי השקעה בנדל"ן בברלין יכול להיות לתשואה נהדרת, אך למי שגר בישראל יכול להיות קושי רב לתחזק דירה במדינה. המרחק מהנכס משקל חשוב בהחלטה איפה להשקיע. שליטה טובה בשפה המקומית היא גורם מכריע בהצלחת ההשתלבות. היות ובישראל מלמדים אנגלית בבתי הספר וסביר להניח כי יש רקע מסוים באנגלית, אך בברלין אין מנוס מללמוד את השפה הגרמנית. גם לישראלי שחי בגרמניה ואפילו שולט בשפה עדיין קיים קושי כזר לשחות במערכת, למצוא ולזהות שוכרים טובים, לטפל בתקלות וכו׳. חיסרון נוסף שאפשר למנות בהשקעה בנדל"ן בגרמניה, ביחס לישראל: ישנו פיקוח על שכר הדירה ובעיקרון השוכר רשאי להישאר בדירה לכל ימי חייו גם אם המשכיר לא מרוצה ממנו.

מהצד השני, שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בעלייה חדה בחודשים האחרונים. המחירים ממשיכים לזנק: אם נסתכל על חודשים דצמבר 2020 עד ינואר 2021 נראה כי עלו מחירי הדירות בשיעור 0.9%, ביחס לחודשיים קודם. בנוסף, ניתן לראות גם עלייה במדד שכר הדירה ועל פי נתוני משרד האוצר לחודש ינואר 2021, נראה כי המשקיעים חוזרים בהמונם כשנרכשו 10.5 אלף דירות בשוק הנדל"ן, גידול של 7% ביחס לינואר אשתקד.

גם לאחר שנה שהקורונה הבריאותית והכלכלית היכתה במשק העולמי והישראלי, מחירי הנדל"ן תופסים תאוצה קדימה. עם זאת, כדאי לתפוס מקום: המחירים אולי לא הצטננו בשנת הקורונה, אך מה שהצטנן זו פעילות הבנייה שהולכת ונעצרת.